부동산 실무자가 AICPA 준비하는 방법

얼마 전 부동산 투자회사에서 일하는 분과 이야기했는데, 미국 회계 자격이 자산운용 업무에도 도움이 되는지 궁금해하셨습니다. 국내에서는 흔히 AICPA라고 부르지만, 정확히는 미국공인회계사 자격을 뜻하는 CPA와 시험을 주관하는 미국공인회계사협회 AICPA를 구분할 필요가 있습니다. 부동산 업무에 쓰일 지식을 얻고 싶은지, 실제 면허까지 취득할 것인지에 따라 준비 순서가 달라집니다.

먼저 응시할 주와 면허 목표를 정하세요

미국 CPA는 주별로 응시 요건과 면허 요건이 다릅니다. 회계·경영 과목 학점, 전체 이수 학점, 경력 요건을 한 주의 기준에 맞춰 확인해야 합니다. NASBA도 시험 응시 자격과 면허 취득 조건을 각각 살펴보도록 안내합니다. 시험 네 과목을 통과했다고 곧바로 면허가 발급되는 것은 아닙니다.

한국에서 대학을 졸업했다면 성적표의 과목명이 미국 주 회계위원회의 기준에 어떻게 인정되는지가 관건입니다. 해외 학력 평가를 받아도 해당 주가 최종 응시 자격을 판단합니다. 가령 ‘재무관리’라는 과목을 들었다고 해서 필요한 회계 학점으로 자동 인정되는 것은 아닙니다. 학원 수강 계획이나 시험 날짜부터 잡기 전에, 목표 주의 과목별 학점 기준과 학력 평가 절차를 확인하는 편이 비용을 아낍니다.

한국에서도 자격을 갖춘 응시자는 시험을 볼 수 있습니다. 다만 국내 시험장 이용 가능 여부와 미국 주의 응시 자격은 별개입니다. NASBA 안내에 따르면 먼저 국제 시험을 허용하는 주에서 응시 승인을 받고 시험 일정 통지서를 발급받아야 합니다. 이후 국제 시험 신청과 시험장 예약을 진행합니다.

시험은 공통 세 과목과 선택 한 과목입니다

현재 시험은 공통 과목인 회계감사 AUD, 재무회계 FAR, 세법·규정 REG에 선택 과목 하나를 더해 총 네 과목입니다. 선택 과목은 사업 분석·보고 BAR, 정보시스템·통제 ISC, 세무 준수·계획 TCP 가운데 고릅니다. 과목당 시험 시간은 4시간으로, 전체 시험 시간은 16시간입니다. NASBA 기준으로 각 과목은 75점 이상을 받아야 통과합니다. 이 점수는 정답률 75%를 뜻하지 않습니다.

부동산 실무자라면 자신의 업무부터 떠올려 선택 과목을 비교하는 게 자연스럽습니다. 개발사업의 재무 자료와 성과 분석을 자주 다룬다면 BAR의 내용이 익숙할 수 있습니다. 부동산 보유 구조와 세무 이슈를 자주 접한다면 TCP에 관심이 갈 수 있고, 운용사의 내부통제와 데이터 관리가 주요 업무라면 ISC를 검토할 만합니다. 다만 어떤 과목을 고르든 취득하는 CPA 면허가 달라지는 것은 아닙니다. 지금 맡은 일과 학습 부담을 함께 따져 선택하면 됩니다.

부동산 실무에는 숫자를 읽는 힘이 남습니다

예를 들어 월 임대료 수입이 1억 원인 건물이 있다고 해도 그 숫자만으로 투자 성과를 판단할 수는 없습니다. 공실 기간, 임대료 미수, 수선비, 관리비, 차입금 이자를 따로 봐야 현금흐름의 모습이 드러납니다. 회계 공부는 이런 항목이 장부와 재무제표에 어떻게 반영되는지 이해하는 데 도움이 됩니다. 임대료가 올라 매출이 늘어도 대규모 수선비가 발생하면 투자자가 체감하는 현금흐름은 줄어들 수 있습니다.

자산 매입 단계에서도 쓰임새가 있습니다. 매도인이 제시한 수익 자료와 실제 계약서·입금 내역이 맞는지, 임차인 보증금과 향후 지출할 수선비가 얼마인지 확인할 때 회계와 감사의 기본기가 판단을 돕습니다. 근데 시험 공부만으로 국내 부동산 세법이나 개별 거래의 법률 판단까지 해결되지는 않습니다. 국내 거래를 주로 다룬다면 관련 법과 세무 실무를 별도로 익혀야 합니다.

일정은 첫 합격 과목의 유효기간을 기준으로 잡으세요

일하면서 준비한다면 네 과목을 한꺼번에 등록하기보다 주당 확보할 수 있는 공부 시간을 먼저 계산하는 편이 현실적입니다. 예를 들어 주 10시간을 낼 수 있다면 한 과목을 공부할 기간, 복습 기간, 재응시 가능성까지 달력에 적어두는 식입니다. 첫 합격 과목의 점수 인정 기간은 응시 주의 규정에 따라 달라지므로 ‘모두 30개월’이라고 가정하면 곤란합니다. 선택 과목의 응시 가능 시기와 성적 발표 일정도 시험 예약 전에 NASBA 안내로 확인해야 합니다.

예산에는 강의료뿐 아니라 학력 평가, 응시료, 국제 시험 관련 비용, 재응시 비용까지 넣어야 합니다. 면허를 목표로 한다면 시험 이후 필요한 학점과 경력도 함께 계산해야겠지요. 부동산 분야에서 AICPA 준비의 가치는 자격증 이름보다 투자 자료를 검증하고 동료에게 숫자의 의미를 설명할 수 있는 능력에서 더 뚜렷하게 드러난다고 생각합니다.