주담대 한도와 월 상환액 계산하는 방법
얼마 전 집을 알아보던 지인이 “집값의 40%를 빌릴 수 있다면 자금 계획은 끝난 것 아니냐”고 묻더군요. 그런데 주담대는 집값만으로 한도가 정해지지 않습니다. 소득과 기존 대출, 주택 위치, 금리 유형까지 함께 봐야 계약 후 자금이 모자라는 일을 피할 수 있습니다.
집값으로 계산한 한도부터 확인하기
첫 단계는 LTV, 즉 주택 가격 대비 대출 가능 비율입니다. 예를 들어 6억 원짜리 집에 LTV 40%가 적용된다면 단순 계산 한도는 2억 4천만 원입니다. 같은 집에 70%가 적용된다면 4억 2천만 원이죠. 차이가 커서 집을 보러 가기 전에 해당 주택이 규제지역인지 확인하는 게 좋습니다.
금융위원회가 발표한 규제에 따르면 일반적인 규제지역 주택구입 목적 주담대에는 LTV 40%가 적용됩니다. 수도권·규제지역에서는 주택 가격에 따른 별도 한도도 봐야 합니다. 시가 15억 원 이하는 최대 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 최대 4억 원, 25억 원 초과는 최대 2억 원입니다. 예컨대 시가 20억 원인 집은 LTV 40%로만 계산하면 8억 원이지만, 주택 가격별 한도 때문에 그만큼 빌릴 수는 없습니다.
이 숫자들은 어디까지나 출발점입니다. 생애 최초 구입 여부나 기존 주택 보유 여부에 따라 적용 조건이 달라질 수 있고, 선순위 대출이나 임차보증금이 있으면 담보로 인정되는 금액도 줄어듭니다. 계약하려는 집의 주소와 매매 가격, 본인의 주택 보유 상태를 금융회사에 알려주고 적용 한도를 먼저 확인해야 합니다.
소득 기준 한도는 따로 계산하기
집값 기준을 통과해도 DSR에서 한도가 낮아질 수 있습니다. DSR은 연소득에 견준 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 은행권에서 DSR 40%가 적용되는 사람이 연소득 6천만 원이라면 연간 원리금 상환액의 기준은 2천400만 원입니다. 이미 다른 대출에 연 600만 원을 갚고 있다면 새 주담대에 쓸 수 있는 상환 여력은 연 1천800만 원, 월 150만 원 정도로 줄어듭니다.
기존 신용대출이나 자동차 할부가 있는 사람은 이 계산이 특히 중요합니다. “주담대만 월 150만 원 이내면 된다”는 식으로 보면 실제 심사 결과와 어긋날 수 있습니다. 금융회사는 각 대출의 상환액과 만기, 적용 규정을 함께 반영합니다. 따라서 계약금부터 보내기보다 현재 대출의 잔액과 월 납입액을 모아 사전 심사를 받아보는 편이 안전합니다.
스트레스 DSR도 알아둘 만합니다. 금융위원회 설명대로 금리 상승 가능성을 반영해 심사용 금리를 높여 한도를 계산하는 방식이며, 가산한 금리가 실제 약정 금리에 그대로 붙는다는 뜻은 아닙니다. 금리 유형과 지역에 따라 반영 방식이 다르므로 온라인 계산기에서 나온 한도와 은행의 심사 한도가 다를 수 있습니다.
월 납입액은 금리와 만기를 바꿔 비교하기
한도를 알았다면 다음은 매달 갚을 돈입니다. 3억 원을 연 4%로 빌려 30년간 원리금균등상환하면 월 납입액은 약 143만 원입니다. 같은 조건에서 금리가 연 5%라면 약 161만 원으로 올라갑니다. 1%포인트 차이에 매달 약 18만 원, 1년이면 약 216만 원이 달라지는 셈입니다. 이 수치는 계산 예시이며 실제 납입액은 실행일과 상품 조건에 따라 달라집니다.
금리표를 볼 때는 처음 제시된 금리만 비교하지 않는 게 좋습니다. 우대금리를 받으려면 급여 이체, 카드 사용, 자동이체 같은 조건을 유지해야 하는 상품도 있습니다. 변동금리는 이후 금리가 바뀔 수 있고, 일정 기간 고정한 뒤 변동되는 혼합형도 있습니다. 금융감독원 금융상품 한눈에에서 상품 조건을 비교한 다음, 실제 적용 금리와 우대 조건을 금융회사별로 다시 확인하면 차이가 보입니다.
상환 방식도 생활비에 영향을 줍니다. 원리금균등상환은 매달 내는 금액이 비교적 일정해 예산을 세우기 쉽습니다. 원금균등상환은 초기에 납입액이 더 크지만 원금이 빠르게 줄어듭니다. 만기를 길게 잡으면 월 납입액은 낮아져도 총이자는 늘어납니다. 규제지역 등에서는 만기 제한도 적용될 수 있으니 원하는 만기가 가능한지 함께 물어봐야 합니다.
계약 전에 현금이 얼마나 필요한지 맞춰보기
마지막 계산은 매매 가격에서 실제 승인 가능한 대출액을 빼는 일입니다. 여기에 취득세, 중개보수, 이사비, 필요한 수리비까지 더해야 합니다. 6억 원짜리 집에서 대출이 2억 4천만 원으로 승인된다면 매매대금만 놓고도 자기자금 3억 6천만 원이 필요합니다. 부대비용을 빼고 가진 돈을 전부 계약금과 잔금에 넣으면 입주 직후 생활비가 빠듯해질 수 있습니다.
사전 상담에서는 매매계약서 작성 시점, 잔금일, 기존 대출 상환 계획도 함께 이야기하는 게 좋습니다. 대출 승인 금액과 실행 가능일을 확인해야 잔금 일정에 맞출 수 있기 때문입니다. 특히 규정이 바뀌는 시기에는 계약일과 신청일에 따라 적용 기준이 달라질 수 있습니다.
저라면 은행이 허용하는 최대 금액보다 금리가 올라가도 감당할 수 있는 월 납입액을 먼저 정하겠습니다. 그 금액에 맞춰 집값과 필요한 현금을 거꾸로 계산하면, 마음에 드는 집을 발견했을 때도 자금 계획을 차분하게 판단할 수 있습니다.
