부동산 관련주 PBR 제대로 읽는 방법
얼마 전 상장 리츠 두 종목을 비교하다가 PBR이 낮은 쪽을 먼저 보게 됐습니다. 둘 다 오피스 빌딩을 보유하고 있었지만, 임대료 수입과 차입금 만기를 확인하니 숫자가 다르게 읽혔습니다. 부동산 관련주에서 PBR은 출발점으로 유용합니다. 다만 그 숫자만으로 건물이 싸게 거래되는지 판단할 수는 없습니다.
PBR은 주가와 순자산을 비교한 숫자입니다
PBR은 주가순자산비율입니다. 주가를 주당순자산(BPS)으로 나누거나, 시가총액을 기업의 순자산으로 나눠 계산합니다. 순자산은 재무상태표의 자산에서 부채를 뺀 금액입니다. 한국거래소의 투자지표도 공시된 재무제표의 자본을 기준으로 PBR을 산출합니다.
가령 한 리츠의 자산이 1조 원, 부채가 6,000억 원이라면 순자산은 4,000억 원입니다. 시가총액이 3,200억 원이면 PBR은 0.8배입니다. 장부에 표시된 순자산 1원에 대해 주식시장이 0.8원의 가격을 매긴 셈이죠. 반대로 시가총액이 4,800억 원이면 PBR은 1.2배입니다. 이 숫자는 주식의 평가를 보여줄 뿐, 보유 건물을 지금 팔면 장부금액 그대로 현금화할 수 있다는 뜻은 아닙니다.
리츠의 PBR이 낮을 때 먼저 볼 것
리츠는 오피스, 물류센터, 상업시설 등에서 임대료를 받는 부동산투자회사입니다. 자산의 비중이 큰 만큼 PBR이 눈에 들어오지만, 1배 미만이라는 이유만으로 저평가라고 단정하기는 어렵습니다. 시장이 앞으로의 임대 수입이나 자산 가치 하락 가능성을 주가에 반영했을 수도 있습니다.
먼저 보유 건물의 임대 현황을 확인합니다. 같은 PBR 0.8배라도 장기 임차인이 대부분의 면적을 쓰는 건물과 공실이 늘어나는 건물은 사정이 다릅니다. 임대차 계약이 언제 끝나는지, 재계약 때 임대료가 오를 여지가 있는지도 중요합니다. 건물 위치와 용도가 비슷한 리츠끼리 비교해야 숫자가 조금 더 쓸모 있어집니다.
다음은 차입금입니다. 만기가 가까운 대출을 더 높은 금리로 갈아타야 한다면 임대료 수입이 유지돼도 이자 비용이 늘 수 있습니다. 예를 들어 연간 이자 비용이 100억 원에서 150억 원으로 늘면, 다른 조건이 같을 때 배당에 쓸 수 있는 현금에도 부담이 생깁니다. 금융감독원 전자공시의 사업보고서에서는 차입금 만기, 담보, 임대차 현황을 함께 확인할 수 있습니다.
장부가치와 실제 매각 가격은 다를 수 있습니다
부동산을 많이 가진 회사라면 장부에 적힌 토지와 건물의 금액이 현재 거래 가격과 얼마나 가까운지 궁금해집니다. 그런데 회계상 자산 금액은 취득 시점과 적용한 회계 처리에 영향을 받습니다. 최근 감정평가액이 있더라도 평가 기준일 이후 시장 상황이 달라졌을 수 있습니다. 따라서 PBR의 분모인 순자산을 곧바로 오늘의 매각 가치로 받아들이면 판단이 흔들릴 수 있습니다.
건설사는 리츠와 또 다릅니다. 보유 토지나 건물뿐 아니라 미분양, 공사대금 회수, 사업장 관련 채무가 실적과 자본에 영향을 줍니다. PBR이 낮아 보여도 특정 사업장에서 큰 손실이 발생하면 순자산 자체가 줄어들 수 있죠. 건설사와 임대 수입 중심 리츠의 PBR을 같은 기준으로 줄 세우기 어려운 이유입니다.
아파트 한 채의 매매가격을 판단할 때도 PBR을 그대로 적용하지 않습니다. PBR은 상장회사 주식의 가격과 그 회사의 회계상 자본을 비교하는 지표입니다. 개별 주택의 가격을 볼 때는 주변 실거래가, 임대료, 관리 상태, 권리관계처럼 해당 부동산에 맞는 자료가 필요합니다.
비슷한 회사끼리 수익과 부채를 함께 비교합니다
실제로 비교할 때는 같은 종류의 부동산을 보유한 회사 두세 곳을 골라 PBR과 수익 흐름을 나란히 놓는 편이 좋습니다. PBR이 0.7배인 리츠 A와 0.9배인 리츠 B가 있다고 해도, A의 공실이 늘고 대출 만기가 몰려 있다면 낮은 숫자에는 이유가 있을 수 있습니다. 반대로 임대료가 안정적이고 차입 부담도 관리되고 있다면 할인 폭을 더 검토해볼 만합니다.
배당수익률도 함께 보되 과거 배당금만으로 앞날을 계산하지는 않습니다. 배당금이 같아도 주가가 내려가면 표시되는 배당수익률은 높아집니다. 임대료가 들어오는 시기와 이자를 내는 시기, 앞으로 필요한 건물 보수 비용까지 살펴야 배당을 이어갈 여력을 가늠할 수 있습니다.
저는 PBR을 볼 때 ‘왜 이 가격인가’를 먼저 묻습니다. 숫자 뒤에 있는 건물의 임대 상태, 차입금, 장부가치의 기준을 확인하고 나면 낮은 PBR이 기회인지 부담의 신호인지 훨씬 또렷해집니다.
