내 집 마련 STEP 순서대로 준비하는 방법

얼마 전 집을 보러 다니는 지인이 “5억 원짜리 집이면 현금 2억 원에 대출 3억 원을 맞추면 되겠지?”라고 물었습니다. 계산은 맞아 보이지만, 실제 매수에는 취득세와 중개보수, 등기 비용도 들어갑니다. 대출 가능액이 예상보다 적거나 잔금일에 임차인이 퇴거하지 못하면 계획 전체가 흔들릴 수도 있고요. 집을 고르기 전에 돈과 일정을 먼저 맞춰 두는 이유입니다.

STEP 1 살 수 있는 가격부터 계산하기

예산을 잡을 때는 매매가격과 총지출을 구분해야 합니다. 예를 들어 매매가격이 5억 원이고 보유 현금이 2억 원이라면 부족한 3억 원만 대출받으면 끝나는 게 아닙니다. 취득세, 지방교육세, 중개보수, 등기 관련 비용, 이사비와 수리비까지 더한 금액이 필요합니다. 계약금을 낸 뒤에도 잔금일에 쓸 현금이 충분한지 따로 계산해야 합니다.

대출은 광고에서 본 최대한도로 잡지 않는 편이 안전합니다. 실제 가능액은 소득, 기존 대출, 주택 가격, 지역, 금융기관 심사에 따라 달라집니다. 계약 전에 금융기관에서 본인 조건으로 한도를 확인하고, 금리가 올랐을 때 월 상환액도 감당할 수 있는지 계산해 보세요. 대출 상담 결과가 매매대금의 지급 일정과 맞지 않으면 매수 가능한 가격부터 다시 낮춰야 합니다.

• 매매가격 외에 낼 세금과 거래 비용을 별도로 적습니다.
• 계약금·중도금·잔금의 지급일마다 필요한 현금을 계산합니다.
• 대출이 예상보다 적게 나올 때 마련할 수 있는 금액을 확인합니다.

생활비까지 모두 계약금에 넣는 것도 부담이 큽니다. 입주 직후 보일러 수리나 이사 비용처럼 미리 정확히 알기 어려운 지출이 생길 수 있으니, 거래를 마친 뒤 남길 현금도 예산에 포함하는 게 현실적입니다.

STEP 2 가격과 집 상태를 함께 확인하기

같은 단지의 같은 면적이라도 층, 방향, 수리 상태, 임차인 유무에 따라 가격이 달라집니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 거래를 볼 때는 면적과 계약 시점이 비슷한 사례를 골라 비교하는 게 좋습니다. 거래 한 건의 최고가만 기준으로 삼으면 현재 매물의 상태를 놓치기 쉽습니다. 실거래가는 계약 후 신고되는 자료여서 지금 당장 그 가격에 살 수 있다는 뜻도 아닙니다.

현장에서는 채광과 소음처럼 방문해야 알 수 있는 부분을 봅니다. 창가와 벽의 누수 흔적, 욕실 배수, 창호 상태도 확인하세요. 낮에 조용했던 집이 퇴근 시간에는 도로 소음이 크게 들릴 수 있으니, 마음에 드는 집이라면 시간을 달리해 한 번 더 방문하는 편이 좋습니다. 관리비는 최근 고지서를 보고 계절에 따른 차이도 물어보면 예상 지출을 잡기 쉽습니다.

권리관계는 등기사항증명서로 확인합니다. 소유자가 누구인지, 근저당권이나 가압류 등이 있는지 살펴보고 실제 계약 상대와 소유자 정보가 일치하는지 확인해야 합니다. 다만 등기사항증명서만으로 현재 거주자의 임대차 내용까지 모두 알 수 있는 것은 아닙니다. 임차인이 있다면 보증금, 계약 만료일, 퇴거 계획을 계약 전에 확인해야 잔금과 입주 일정을 맞출 수 있습니다.

STEP 3 계약서에는 날짜와 조건을 구체적으로 쓰기

매매가격에 합의했다고 곧바로 계약금을 보내기보다 지급 조건을 먼저 문장으로 맞추는 게 중요합니다. 계약서에는 계약금·중도금·잔금의 금액과 날짜, 인도일, 포함되는 시설, 수리 약속을 적습니다. 임차인이 있는 집이라면 퇴거와 보증금 반환을 누가 어떤 순서로 처리할지도 분명해야 합니다. 말로 들은 약속은 시간이 지나면 서로 다르게 기억하기 쉽습니다.

잔금으로 기존 대출을 갚아 근저당권을 말소하기로 했다면 말소 시점과 처리 방법을 특약에 적는 편이 좋습니다. 대출 심사가 아직 끝나지 않았다면 대출이 승인되지 않을 때 계약금을 어떻게 처리할지도 당사자 간에 협의해 명시해야 합니다. ‘대출이 안 나오면 취소’처럼 짧은 문구만으로는 어떤 사유와 기한을 뜻하는지 다툼이 생길 수 있습니다.

계약금도 가볍게 볼 돈은 아닙니다. 민법은 다른 약정이 없고 어느 한쪽도 이행에 착수하지 않은 경우, 계약금을 준 쪽은 이를 포기하고 받은 쪽은 배액을 돌려주며 계약을 해제할 수 있도록 합니다. 실제 분쟁에서는 특약과 이행 상황이 중요하므로, 송금 전에 계약서 문구와 수취인 명의를 다시 확인하는 게 좋습니다.

STEP 4 잔금일과 신고 기한까지 챙기기

잔금일에는 계약 때 본 서류만 믿고 돈을 보내지 않습니다. 당일 등기사항증명서를 다시 확인해 새로 설정된 권리가 없는지 보고, 매도인의 신분과 계좌도 확인합니다. 기존 근저당권을 말소해야 한다면 상환과 말소 서류 준비가 잔금 지급과 맞물리도록 중개사, 금융기관, 등기 업무 담당자와 미리 시간을 맞춰 둡니다. 열쇠 인도와 관리비·공과금 계산 기준일도 그 자리에서 확인하면 좋습니다.

거래가 끝난 뒤의 기한도 달력에 적어 두세요. 부동산 거래 신고는 원칙적으로 계약 체결일부터 30일 이내입니다. 중개 거래라면 중개사가 신고하는 경우가 많지만, 신고가 완료됐는지는 매수인도 확인할 필요가 있습니다. 일반적인 매매 취득세는 취득일부터 60일 이내에 신고·납부하며, 소유권이전등기는 매도인과 매수인이 서로의 의무를 이행한 날부터 60일 이내에 신청합니다. 실제 세액과 필요한 서류는 주택과 매수인 조건에 따라 달라지므로 관할 지방자치단체와 등기 업무 담당자에게 확인하는 편이 정확합니다.

집을 사는 과정에서 가장 아쉬운 실수는 어려운 제도를 몰라서보다, 확인할 수 있었던 숫자와 날짜를 놓쳐서 생깁니다. 마음에 드는 집을 발견했을수록 예산표, 등기사항증명서, 계약서, 잔금 일정을 차례로 다시 보는 습관이 큰돈이 오가는 순간에 힘이 됩니다.