부동산 대리 계약할 때 확인하는 방법
얼마 전 전셋집 계약을 앞둔 지인이 “집주인 대신 아들이 나온다는데 괜찮을까?”라고 물었습니다. 가족이 대신 나오는 일은 흔하지만, 가족이라는 사실만으로 계약 권한이 생기지는 않습니다. 부동산 대리 계약에서는 누가 왔는지보다 소유자가 그 사람에게 무엇을 맡겼는지를 확인하는 일이 먼저입니다.
계약 상대방과 소유자부터 맞춰보세요
계약서에 서명하기 전에 해당 부동산의 등기사항전부증명서를 직접 확인하고, 소유자 이름과 계약서에 적힌 임대인 또는 매도인 이름을 대조해야 합니다. 계약 직전에 다시 확인하는 편이 좋습니다. 그사이 소유권이나 근저당권 등 권리관계가 달라질 수 있기 때문입니다.
현장에 나온 사람의 신분증도 확인합니다. 이 사람은 소유자가 아니라 계약을 대신할 대리인이므로, 계약서에는 소유자를 계약 당사자로 적고 대리인의 이름과 대리 자격을 분명히 남겨야 합니다. 민법에 따르면 대리인이 권한 안에서 본인을 위해 한 계약은 본인에게 효력이 생깁니다. 결국 중요한 것은 그 권한이 실제로 있는지, 이번 계약까지 포함하는지입니다.
공동명의 주택이라면 한 사람의 동의만으로 충분하다고 넘기지 마세요. 계약 내용과 각 소유자의 권한에 따라 확인할 사항이 달라집니다. 임대차든 매매든 다른 공유자의 의사와 대리권을 계약 전에 확인해 두는 것이 안전합니다.
위임장에서는 권한의 범위를 읽어야 합니다
대리 계약에서 기본적으로 확인할 서류는 대리인의 신분증, 소유자가 작성한 위임장, 인감증명서입니다. 주택도시보증공사와 마이홈포털도 대리인과 계약할 때 이 서류들을 확인하도록 안내합니다. 위임장에 찍힌 인감과 인감증명서의 인감이 같은지 살피고, 서류의 이름과 주소가 등기사항전부증명서의 소유자 정보와 맞는지도 확인합니다.
서류가 모두 있다는 이유로 바로 서명할 일은 아닙니다. 위임장에 부동산 주소와 동·호수, 대리인 이름, 위임 날짜, 맡긴 업무가 구체적으로 적혀 있는지 읽어야 합니다. 예를 들어 ‘임대차계약 체결’만 적혀 있다면 보증금 수령이나 계약 조건 변경까지 맡겼다고 단정하기 어렵습니다. 보증금 액수와 지급 방식, 계약금·잔금 수령 권한처럼 돈과 관련된 내용은 특히 명확해야 합니다.
부동산 중개업소를 통해 계약하더라도 이 확인은 건너뛰지 않는 편이 좋습니다. 중개인이 계약을 진행한다는 사실과 집주인을 대신해 계약할 권한이 있다는 사실은 별개입니다. 위임장 내용이 애매하면 소유자에게 직접 연락해 부동산 주소, 계약 조건, 대리인의 권한을 확인하고 그 내용을 계약서에 남겨 두세요. 통화 상대가 실제 소유자인지도 기존에 확인한 연락처 등으로 살펴야 합니다.
계약금은 계좌 명의까지 확인하세요
대리 계약에서 가장 조심할 순간은 돈을 보낼 때입니다. 가령 보증금 3억 원인 전세계약에서 계약금 3천만 원을 보내야 한다면, 계약서의 임대인 이름과 입금 계좌 명의가 같은지 먼저 확인합니다. 주택도시보증공사는 전세보증금을 임대인 명의 계좌로 지급하도록 안내합니다.
대리인 계좌로 보내 달라는 요청을 받았다면 송금 전에 멈추고 소유자의 의사를 직접 확인해야 합니다. 불가피하게 대리인 계좌로 지급한다면 위임장에 보증금 수령 권한이 있는지 확인하고, 소유자가 해당 계좌로 입금하라고 요청했다는 내용과 계좌 명의를 계약서 특약에 명확히 적어 두는 것이 좋습니다. 그래도 계좌 명의와 권한이 조금이라도 불분명하다면 지급을 서두를 이유는 없습니다.
계약금만 확인하고 잔금은 관성적으로 보내기 쉽습니다. 잔금일에도 등기사항전부증명서와 계좌 명의를 다시 대조하세요. 계약일과 잔금일 사이에 상황이 바뀔 수 있습니다. 송금 후에는 이체 내역과 계약서, 위임 관련 서류를 함께 보관해 두면 지급 경위를 설명하기 수월합니다.
서류가 빠졌다면 서명보다 확인이 먼저입니다
“집주인이 바빠서 위임장은 나중에 준다”는 말을 들으면 계약 일정을 미루는 편이 낫습니다. 대리권이 확인되지 않은 상태에서 서명하고 돈까지 보낸 뒤에는 분쟁을 풀기가 훨씬 어려워집니다. 민법에는 권한 없는 대리행위와 본인의 추인에 관한 규정이 있지만, 사후에 소유자가 계약을 인정해 줄 것이라고 기대하며 거래할 문제는 아닙니다.
특히 소유자와 직접 연락이 닿지 않거나, 위임장에는 계약 체결만 적혀 있는데 대리인이 자기 계좌로 보증금을 받겠다고 하면 확인이 끝날 때까지 송금을 보류하는 것이 합리적입니다. 가족이 왔다는 말, 오래 알고 지낸 중개인의 설명보다 소유자의 뜻과 서류에 적힌 권한이 더 분명한 근거가 됩니다.
대리 계약 자체가 드문 일도, 반드시 위험한 일도 아닙니다. 다만 큰돈이 오가는 부동산 거래에서는 ‘누구를 대신하는지, 어디까지 맡았는지, 돈은 누구에게 가는지’를 계약 전에 확인해야 합니다. 이 세 가지가 또렷하면 대리인이 나오는 계약도 훨씬 차분하게 진행할 수 있습니다.
