중개수수료 계산하고 계약 전에 확인하는 방법

요즘 집 계약을 앞두고 중개수수료가 얼마인지 묻는 분이 많습니다. 매매가나 보증금에 요율을 곱하면 끝이라고 생각하기 쉽지만, 거래 종류와 금액 구간에 따라 요율이 달라집니다. 월세는 계산에 쓰는 거래금액부터 따로 구해야 하고요. 계약서에 서명하기 전에 예상 금액을 계산해 두면 비용을 협의할 때도 훨씬 편합니다.

먼저 상한요율과 한도액을 구분하세요

흔히 중개수수료라고 부르는 돈의 법률상 이름은 중개보수입니다. 계산 순서는 간단합니다. 거래금액을 구하고, 해당 구간의 상한요율을 곱한 다음, 한도액이 있는 구간이라면 그 금액을 넘지 않는지 확인합니다. 여기서 나온 금액은 반드시 내야 하는 고정 가격이 아니라 받을 수 있는 상한입니다.

공인중개사법 시행규칙에 따르면 주택 중개보수는 매도인과 매수인, 또는 임대인과 임차인에게 각각 받을 수 있습니다. 한쪽이 양쪽 몫을 모두 부담하는 방식으로 계산하지 않습니다. 실제 보수는 시·도 조례의 요율 한도 안에서 각 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다. 서울시 부동산중개업정보에도 거래금액에 상한요율을 곱한 금액 이내에서 협의한다고 안내돼 있습니다.

주택 매매는 가격 구간을 먼저 찾으세요

주택 매매의 상한요율은 거래금액 5천만원 미만 0.6%, 5천만원 이상 2억원 미만 0.5%, 2억원 이상 9억원 미만 0.4%, 9억원 이상 12억원 미만 0.5%, 12억원 이상 15억원 미만 0.6%, 15억원 이상 0.7%입니다. 낮은 금액 구간에는 한도액도 있습니다.

• 5천만원 미만은 계산 결과가 더 높아도 25만원까지입니다.
• 5천만원 이상 2억원 미만은 80만원까지입니다.
• 2억원 이상 구간에는 별도의 한도액이 없으며, 해당 상한요율로 계산합니다.

예를 들어 4억원짜리 아파트를 매매한다면 4억원에 0.4%를 곱한 160만원이 한쪽 의뢰인에게 적용되는 중개보수 상한입니다. 1억 8천만원짜리 주택은 0.5%를 곱하면 90만원이지만, 이 구간의 한도액이 80만원이므로 상한은 80만원입니다. 요율만 보고 계산하면 10만원을 더 잡게 되는 셈입니다.

전세와 월세는 거래금액부터 다르게 계산합니다

주택 임대차의 상한요율은 거래금액 5천만원 미만 0.5%, 5천만원 이상 1억원 미만 0.4%, 1억원 이상 6억원 미만 0.3%, 6억원 이상 12억원 미만 0.4%, 12억원 이상 15억원 미만 0.5%, 15억원 이상 0.6%입니다. 5천만원 미만은 20만원, 5천만원 이상 1억원 미만은 30만원의 한도액이 따로 적용됩니다.

전세는 보증금이 거래금액입니다. 보증금 8천만원이라면 0.4%를 곱한 값은 32만원이지만, 한도액 때문에 중개보수 상한은 30만원입니다. 보증금 3억원이라면 0.3%를 적용해 90만원이 상한이고요.

월세는 보증금에 월세의 100배를 더해 거래금액을 구합니다. 보증금 1천만원에 월세 50만원인 집이라면 거래금액은 6천만원입니다. 이 구간의 상한요율 0.4%를 적용하면 24만원이 나옵니다. 다만 이렇게 계산한 거래금액이 5천만원 미만이면 월세의 100배 대신 70배를 더합니다. 보증금 500만원에 월세 30만원인 경우, 처음 계산한 금액이 3천500만원이므로 70배 기준으로 다시 계산합니다. 거래금액은 2천600만원, 중개보수 상한은 13만원입니다. 70배 기준을 적용할지 판단할 때는 먼저 100배로 계산한다는 순서가 중요합니다.

오피스텔과 상가는 주택 요율을 그대로 쓰지 않습니다

오피스텔을 주거용으로 사용한다고 해서 주택 매매·임대차 요율을 바로 적용하면 계산이 어긋날 수 있습니다. 전용면적 85㎡ 이하이고 전용 입식 부엌, 수세식 화장실, 목욕시설 등 법에서 정한 설비를 모두 갖춘 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4%가 상한입니다. 이 요건을 충족하지 않는 오피스텔과 상가·토지 등은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다.

가령 요건을 갖춘 오피스텔을 보증금 1천만원, 월세 50만원에 임차한다면 앞서 계산한 거래금액 6천만원에 0.4%를 적용해 상한이 24만원입니다. 같은 금액의 주택 월세와 결과가 같을 수 있지만, 적용 근거는 다릅니다. 계약 전에는 건축물대장상 용도와 오피스텔의 면적·설비 요건을 확인하는 편이 정확합니다.

계약서에 보수와 지급 시점을 남겨두세요

상한을 계산했다면 실제로 낼 금액과 부가가치세 포함 여부를 중개사무소에 확인하세요. 서울시 안내에는 중개보수의 부가가치세가 별도라고 나와 있습니다. 따라서 견적을 비교할 때는 보수 금액만 보지 말고 최종 지급액을 확인해야 합니다. 협의한 보수와 산출 내역은 중개대상물 확인·설명서에서도 확인할 수 있습니다.

지급 시점도 미리 맞춰두면 좋습니다. 공인중개사법 시행령상 지급 시기는 당사자 간 약정이 우선이고, 약정이 없다면 거래대금 지급이 완료된 날입니다. 잔금일에 예상보다 큰돈을 요구받아 당황하는 일을 줄이려면 계약 전에 금액과 지급일을 함께 확인하는 것이 실용적입니다. 중개수수료는 계산표의 숫자를 그대로 받아들이기보다, 거래금액과 상한을 직접 확인한 뒤 합의한 금액으로 남겨둘 때 가장 분명해집니다.