토지사용승낙서 분쟁 없이 작성하는 방법

얼마 전 토지를 사기 전에 건축허가부터 준비하려는 분이 토지사용승낙서를 들고 상담을 왔습니다. 지번과 서명은 있었지만, 언제까지 무엇을 할 수 있는지는 비어 있었습니다. 이런 서류는 한 장으로 끝날 것 같아도 사용 범위를 두고 다투기 쉽습니다. 토지 소유자와 사용자 모두 같은 내용을 떠올릴 수 있도록 적는 게 중요합니다.

토지사용승낙서가 필요한 때

토지사용승낙서는 소유자가 다른 사람에게 자신의 토지를 일정한 목적으로 쓰도록 허락했다는 사실을 적은 문서입니다. 건축허가를 신청하거나 진입로 사용 권한을 설명할 때 활용됩니다. 건축법은 원칙적으로 건축주가 대지 소유권을 확보하도록 하면서, 일정한 경우 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보했다면 예외를 인정합니다. 건축법 시행규칙도 해당 경우에는 그 권원을 증명하는 서류를 제출하도록 정하고 있습니다.

다만 승낙서에 서명했다고 건축허가가 자동으로 나오는 것은 아닙니다. 해당 땅에 건물을 지을 수 있는지, 도로와 접하는지, 개발행위허가가 필요한지 등은 별도로 확인해야 합니다. 분양을 목적으로 하는 공동주택처럼 사용 권원만으로는 건축법상 예외를 적용받지 못하는 경우도 있습니다. 목적에 따라 필요한 서류가 달라지므로 신청할 시·군·구 담당 부서에 제출 요건을 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

서명 전에 등기와 사용 범위부터 확인하기

먼저 토지 등기사항증명서에서 현재 소유자가 누구인지 확인해야 합니다. 계약서에 적힌 매도인과 등기상 소유자가 다르다면 그 이유를 확인하기 전에는 서명을 받지 않는 게 좋습니다. 공유 토지라면 한 사람의 서명으로 전체 토지를 사용할 수 있다고 단정하기도 어렵습니다. 다른 공유자의 권리와 실제 사용 범위를 함께 확인해야 합니다.

지번만 적으면 충분하다고 생각하기 쉽지만, 한 필지 중 일부만 쓰는 경우에는 위치가 더 중요합니다. 예를 들어 600㎡ 토지 중 북쪽 30㎡를 진입로로 쓰기로 했다면, ‘해당 토지 사용’이라는 표현만으로는 어느 부분을 뜻하는지 알기 어렵습니다. 지적도나 현황도에 사용할 부분을 표시해 승낙서와 함께 보관하면 나중에 경계를 설명하기 수월합니다.

등기부에 지상권 등 다른 사람의 사용 권리가 설정돼 있다면 소유자의 승낙만으로 계획한 사용이 가능한지도 확인해야 합니다. 소유자가 허락할 수 있는 범위와 이미 설정된 권리가 충돌할 수 있기 때문입니다.

문서에 빠뜨리기 쉬운 여섯 가지

토지사용승낙서에 모든 상황에 통하는 한 가지 문구가 있는 것은 아닙니다. 대신 아래 항목을 구체적으로 적으면 서로의 기대가 어긋날 가능성을 줄일 수 있습니다.

• 토지 표시: 소재지와 지번, 필요한 경우 사용할 면적과 위치
• 당사자: 등기상 소유자와 사용자의 이름 또는 명칭
• 사용 목적: 건축허가 신청, 공사 차량 통행, 진입로 이용 등 허락하는 행위
• 사용 기간: 시작일과 종료일, 연장 여부를 정하는 방법
• 비용과 관리: 사용료, 통행로 보수, 시설물 설치·철거, 원상회복 부담
• 변경·종료: 계획 변경, 제삼자 사용, 계약 해제 시 처리 방법과 작성일·서명

‘건축에 필요한 일체의 행위에 동의한다’는 문구는 간편하지만 범위가 넓습니다. 건물 신축만 허락하는지, 굴착이나 자재 적치도 포함하는지, 완공 후에도 토지를 계속 사용할 수 있는지 구분해 적는 편이 낫습니다. 예를 들어 ‘2027년 12월 31일까지 지번 ○○ 토지의 별첨 도면 표시 부분을 단독주택 신축 공사 차량의 통행에 사용한다’처럼 쓰면 목적·장소·기간이 드러납니다. 날짜와 면적은 실제 합의에 맞춰야 합니다.

제출 뒤에도 승낙 조건은 중요합니다

특히 건축허가용이라면 기간을 너무 짧게 잡지 않도록 주의해야 합니다. 법제처는 대지 사용 권원에 유효기간이 있을 때 허가권자가 그 기간을 고려할 수 있다고 해석했습니다. 허가를 받은 뒤 공사가 끝나기도 전에 사용 기간이 만료된다면 건축주와 토지 소유자 모두 곤란해질 수 있습니다.

승낙을 철회할 수 있는지도 문서의 조건과 진행 단계에 따라 달라집니다. 대법원은 건축주가 승낙서를 받아 허가를 받았더라도, 착공 전에 건축주의 귀책사유로 토지 사용 권리를 잃은 사안에서 토지 소유자가 건축허가 철회를 신청할 수 있다고 판단했습니다. 그렇다고 소유자가 마음을 바꿀 때마다 기존 허가가 곧바로 사라진다는 뜻은 아닙니다. 매매계약 해제, 사용 기간 만료, 공사 착수 여부 등을 함께 봐야 합니다.

서명한 문서는 각자 한 부씩 보관하고, 첨부한 도면과 조건도 같은 내용인지 확인하는 게 좋습니다. 매매 잔금 전 허가를 준비하는 거래라면 잔금 미지급 시 승낙의 효력을 어떻게 처리할지 매매계약과 맞춰 두는 것도 중요합니다. 제 경험상 분쟁을 줄이는 문장은 거창한 법률 용어보다 ‘누가, 어느 땅의 어느 부분을, 언제까지, 무엇을 위해 쓰는가’를 분명히 적은 문장입니다.